מהי הערת אזהרה
הדין הישראלי מכיר בקיומם של חמש סוגי זכויות במקרקעין. הזכות הקניינית המרכזית הינה זכות הבעלות. רשימת הזכויות הינה רשימה סגורה, ואולם, מכיון שעסקה במקרקעין מטבעה הינה מורכבת יחסית וככלל, מדובר על תהליך שנמשך מספר שבועות, חודשים ולעיתים אף שנים, התקבלה בשיטה הישראלית השימוש בפרקטיקה המכונה: הערת אזהרה.
הערת האזהרה נרשמת על המקרקעין בלשכת הרישום והיא מונעת מהמוכר להתקשר בעיסקה סותרת עם צד שלישי. כמו"כ, רישומה של ההערה מודיעה לכל כי בוצעה עסקה בנוגע למקרקעין. הערת אזהרה משמשת למעשה לאותה תקופת ביניים שבין החתימה על ההסכם ומלווה אותנו במהלך שלבי התשלומים והשלמת הבניה עד לרישום הבעלות במרשם המקרקעין על שם הרוכש.
הפרקטיקה של הערת האזהרה מוסדרבחקיקה ומצוי בחוק המקרקעין. החוק קובע כי לאחר שנרשמה הערה כאמור לא ניתן לרשום עיסקה אשר סותרת את תוכן הערת האזהרה. הסעיף אף מוסיף וקובע עדיפות מהותית לבעל ההערה על פני נושים אחרים של החייב, בהבטיחו כי זכויותיו של הראשון לא תיפגענה בשל עיקול מאוחר או בשל חדלות פירעונו של החייב.
העדיפות המוקנית לרוכש אשר רשם הערת אזהרה למרות שטרם השלים את העברת הזכויות על שמו הורחבה בפסיקה ונקבע כי עדיפות זו של בעל הערת אזהרה גוברת על עיקול אף במקום בו לא נרשמה האזהרה כלל! (חריג לכלל זה הוא מקום בו חל שיהוי רב העולה כדי התרשלות מצד הרוכש או מקום בו הזכות הועברה במתנה).
נראה אם כך שרישומה של הערת אזהרה בגין עסקה מספקת רשת ביטחון נוחה לרוכש ומבטיחה שהמוכר לא יוכל למכור את המקרקעין לאדם שלישי או במקרה שבעלי החוב של המוכר יבקשו לגבות את חובם מתוך נכסיו, לרוכש תהא עדיפות והוא יחשב נושה מובטח אשר פירעון חובו יהא מן המקרקעין עצמן.
בעסקת מקרקעין שהינה רכישת דירה מקבלן לא תמיד יש לקבלן אפשרות לרשום הערת אזהרה לכל רוכש אשר מתקשר עימו בהסכם. הנוהג המקובל, אשר מעוגן בחוק המכר - דירות, מאפשר לקבלן למסור לידי הרוכש ערבות בנקאית על גובה הסכום אשר שולם על ידו ובכך מובטחת השקעת הרוכש באמצעות התאגיד הבנקאי. כמובן שהחוק אינו שולל את האפשרות של הקבלן לרשום לטובת הרוכש הערת אזהרה, אלא שכוונת המחוקק להוסיף מכשירים נוספים לצורך הגנה על הרוכש והבטחת השקעתו.
בכך למעשה מסדיר המחוקק את מעמד הצדדים בתקופת הביניים המתוארת לעיל, שבה, טרם הועברו הזכויות על שם רוכש הקרקע ומאידך, הרוכש משלם לקבלן סכומים על החשבון. בתקופה זו מאפשר המחוקק לקבלן להבטיח את זכויות הרוכש באמצעות ערבויות בנקאיות או ערבויות של חברת ביטוח במקום רישום הערת אזהרה.
האם הרוכש מוגן במקרה של הקפאת הליכים
השאלה היא, מה קורה ואיזה הגנה מספק החוק במקרה שבו החברה הקבלנית נכנסת להליך המכונה: הקפאת נכסים.
בשונה מהליך פירוק בו נקבע מפורשות בחוק שהרוכש אשר לטובתו רשומה ההערה גובר על כל נושה אחר וחובו מובטח בדין קדימה, הליך הקפאת נכסים הינו הליך אלטרנטיבי אשר מטרתו להביא להבראתו של תאגיד המצוי בקשיים ועומד על סף חדלות פירעון. במסגרת ניסיון ההבראה, מצורפים כל נכסי התאגיד לקופה אחת ונעשה ניסיון בשיתוף עם בעלי החוב של החברה, לגבש הסדר לפריעת כל חובות התאגיד כדי למנוע מהתאגיד להגיע למצב של חדלות פירעון. במקרה כזה של הקפאת נכסי התאגיד בידי ביהמ"ש אין לבעלי החוב אפשרות לממש את חובם בתקופת ההקפאה, אף אם חוב זה מובטח בבטוחות שונות או באמצעות שיעבוד.
כיום נתפס הקפאת נכסים כהליך המועדף שכן מטרתו היא הבראת התאגיד, חלוקה יחסית של נטל החוב על הנושים ונסיון לגבש הסדר ולכן במקרים בהם קיימת אפשרות כלשהי להסדר, נוטים בתי המשפט להכריז על הקפאת הליכים במקום על פירוק החברה, במקום שזו מתבקשת.
בסיטואציה זו, שבה חברה קבלנית אשר סיפקה לרוכשי הדירות בטוחות בצורת ערבויות בנקאיות או באמצעות רישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים, נכנסת להקפאת הליכים, רוכשי הדירות נותרים חשופים לחלוטין ומבחינת בית המשפט מעמדם שווה ביחס לנושים אחרים של החברה, לעיתים אף אלו שאינם מובטחים כלל, כגון ספקים וקבלני משנה.
במספר החלטות שניתנו לאחרונה ע"י בתי המשפט, כאשר הידועה שבהם בעניין חברת חפציבה, קבע ביהמ"ש שאין לתת עדיפות מהותית לרוכשי הדירות המובטחים על פני הרוכשים הבלתי מובטחים ובעת גיבוש ההסדר יש לראות את כלל הרוכשים כקבוצה בעלת דרגת קדימות שווה.
כלל זה כונה ע"י ביהמ"ש "צדק חלוקתי". תוכנו של הכלל הוא, כי על מנת לאפשר גיבוש הסדר יעיל ושוויוני, אין להעניק יתרון לקבוצת נושים מסוימת אף אם חובה של אותה קבוצה הובטחה בבטוחות גבוהות יותר מהקבוצה המתחרה.
עיקרון זה הוחל בהחלטות נוספות של בתי המשפט העוסקות בהקפאת הליכים של חברות קבלניות וגיבוש הסדר נושים, במקרה של נושים המובטחים בבטוחות מדרגות שונות.
הנחיות אלו של בתי המשפט יוצרות מצב משפטי מורכב ובעייתי, העומד בסתירה להגדרות המקובלות בדיני הקניין המסורתיים. עיקרון זה שכונה "צדק חלוקתי" למעשה מרוקן מתוכן את הפרקטיקה של הערת אזהרה ושולל את הבטחת כספם של רוכשי דירות מחברה קבלנית באופן אשר תעניק יתרון לנושה אשר התקשר עם החברה לרכישת זכויות קנייניות.
לדעתי ראוי ונכון שיקבעו כללים ברורים ביחס למצב הרוכשים בעת הקפאת נכסי התאגיד, וייקבע כי לנושה בעל שיעבוד אשר כל תכליתו הינו השלמת זכות בעלות, תהא עדיפות על פני נושים אחרים אשר שעבודם אינו אלא ערובה להשבת חוב, באופן שתעניק תוכן מהותי להערת אזהרה ולבטוחות המנויות בחוק המכר במקרה של הקפאת נכסי חברה קבלנית.
הדין הישראלי מכיר בקיומם של חמש סוגי זכויות במקרקעין. הזכות הקניינית המרכזית הינה זכות הבעלות. רשימת הזכויות הינה רשימה סגורה, ואולם, מכיון שעסקה במקרקעין מטבעה הינה מורכבת יחסית וככלל, מדובר על תהליך שנמשך מספר שבועות, חודשים ולעיתים אף שנים, התקבלה בשיטה הישראלית השימוש בפרקטיקה המכונה: הערת אזהרה.
הערת האזהרה נרשמת על המקרקעין בלשכת הרישום והיא מונעת מהמוכר להתקשר בעיסקה סותרת עם צד שלישי. כמו"כ, רישומה של ההערה מודיעה לכל כי בוצעה עסקה בנוגע למקרקעין. הערת אזהרה משמשת למעשה לאותה תקופת ביניים שבין החתימה על ההסכם ומלווה אותנו במהלך שלבי התשלומים והשלמת הבניה עד לרישום הבעלות במרשם המקרקעין על שם הרוכש.
הפרקטיקה של הערת האזהרה מוסדרבחקיקה ומצוי בחוק המקרקעין. החוק קובע כי לאחר שנרשמה הערה כאמור לא ניתן לרשום עיסקה אשר סותרת את תוכן הערת האזהרה. הסעיף אף מוסיף וקובע עדיפות מהותית לבעל ההערה על פני נושים אחרים של החייב, בהבטיחו כי זכויותיו של הראשון לא תיפגענה בשל עיקול מאוחר או בשל חדלות פירעונו של החייב.
העדיפות המוקנית לרוכש אשר רשם הערת אזהרה למרות שטרם השלים את העברת הזכויות על שמו הורחבה בפסיקה ונקבע כי עדיפות זו של בעל הערת אזהרה גוברת על עיקול אף במקום בו לא נרשמה האזהרה כלל! (חריג לכלל זה הוא מקום בו חל שיהוי רב העולה כדי התרשלות מצד הרוכש או מקום בו הזכות הועברה במתנה).
נראה אם כך שרישומה של הערת אזהרה בגין עסקה מספקת רשת ביטחון נוחה לרוכש ומבטיחה שהמוכר לא יוכל למכור את המקרקעין לאדם שלישי או במקרה שבעלי החוב של המוכר יבקשו לגבות את חובם מתוך נכסיו, לרוכש תהא עדיפות והוא יחשב נושה מובטח אשר פירעון חובו יהא מן המקרקעין עצמן.
בעסקת מקרקעין שהינה רכישת דירה מקבלן לא תמיד יש לקבלן אפשרות לרשום הערת אזהרה לכל רוכש אשר מתקשר עימו בהסכם. הנוהג המקובל, אשר מעוגן בחוק המכר - דירות, מאפשר לקבלן למסור לידי הרוכש ערבות בנקאית על גובה הסכום אשר שולם על ידו ובכך מובטחת השקעת הרוכש באמצעות התאגיד הבנקאי. כמובן שהחוק אינו שולל את האפשרות של הקבלן לרשום לטובת הרוכש הערת אזהרה, אלא שכוונת המחוקק להוסיף מכשירים נוספים לצורך הגנה על הרוכש והבטחת השקעתו.
בכך למעשה מסדיר המחוקק את מעמד הצדדים בתקופת הביניים המתוארת לעיל, שבה, טרם הועברו הזכויות על שם רוכש הקרקע ומאידך, הרוכש משלם לקבלן סכומים על החשבון. בתקופה זו מאפשר המחוקק לקבלן להבטיח את זכויות הרוכש באמצעות ערבויות בנקאיות או ערבויות של חברת ביטוח במקום רישום הערת אזהרה.
האם הרוכש מוגן במקרה של הקפאת הליכים
השאלה היא, מה קורה ואיזה הגנה מספק החוק במקרה שבו החברה הקבלנית נכנסת להליך המכונה: הקפאת נכסים.
בשונה מהליך פירוק בו נקבע מפורשות בחוק שהרוכש אשר לטובתו רשומה ההערה גובר על כל נושה אחר וחובו מובטח בדין קדימה, הליך הקפאת נכסים הינו הליך אלטרנטיבי אשר מטרתו להביא להבראתו של תאגיד המצוי בקשיים ועומד על סף חדלות פירעון. במסגרת ניסיון ההבראה, מצורפים כל נכסי התאגיד לקופה אחת ונעשה ניסיון בשיתוף עם בעלי החוב של החברה, לגבש הסדר לפריעת כל חובות התאגיד כדי למנוע מהתאגיד להגיע למצב של חדלות פירעון. במקרה כזה של הקפאת נכסי התאגיד בידי ביהמ"ש אין לבעלי החוב אפשרות לממש את חובם בתקופת ההקפאה, אף אם חוב זה מובטח בבטוחות שונות או באמצעות שיעבוד.
כיום נתפס הקפאת נכסים כהליך המועדף שכן מטרתו היא הבראת התאגיד, חלוקה יחסית של נטל החוב על הנושים ונסיון לגבש הסדר ולכן במקרים בהם קיימת אפשרות כלשהי להסדר, נוטים בתי המשפט להכריז על הקפאת הליכים במקום על פירוק החברה, במקום שזו מתבקשת.
בסיטואציה זו, שבה חברה קבלנית אשר סיפקה לרוכשי הדירות בטוחות בצורת ערבויות בנקאיות או באמצעות רישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים, נכנסת להקפאת הליכים, רוכשי הדירות נותרים חשופים לחלוטין ומבחינת בית המשפט מעמדם שווה ביחס לנושים אחרים של החברה, לעיתים אף אלו שאינם מובטחים כלל, כגון ספקים וקבלני משנה.
במספר החלטות שניתנו לאחרונה ע"י בתי המשפט, כאשר הידועה שבהם בעניין חברת חפציבה, קבע ביהמ"ש שאין לתת עדיפות מהותית לרוכשי הדירות המובטחים על פני הרוכשים הבלתי מובטחים ובעת גיבוש ההסדר יש לראות את כלל הרוכשים כקבוצה בעלת דרגת קדימות שווה.
כלל זה כונה ע"י ביהמ"ש "צדק חלוקתי". תוכנו של הכלל הוא, כי על מנת לאפשר גיבוש הסדר יעיל ושוויוני, אין להעניק יתרון לקבוצת נושים מסוימת אף אם חובה של אותה קבוצה הובטחה בבטוחות גבוהות יותר מהקבוצה המתחרה.
עיקרון זה הוחל בהחלטות נוספות של בתי המשפט העוסקות בהקפאת הליכים של חברות קבלניות וגיבוש הסדר נושים, במקרה של נושים המובטחים בבטוחות מדרגות שונות.
הנחיות אלו של בתי המשפט יוצרות מצב משפטי מורכב ובעייתי, העומד בסתירה להגדרות המקובלות בדיני הקניין המסורתיים. עיקרון זה שכונה "צדק חלוקתי" למעשה מרוקן מתוכן את הפרקטיקה של הערת אזהרה ושולל את הבטחת כספם של רוכשי דירות מחברה קבלנית באופן אשר תעניק יתרון לנושה אשר התקשר עם החברה לרכישת זכויות קנייניות.
לדעתי ראוי ונכון שיקבעו כללים ברורים ביחס למצב הרוכשים בעת הקפאת נכסי התאגיד, וייקבע כי לנושה בעל שיעבוד אשר כל תכליתו הינו השלמת זכות בעלות, תהא עדיפות על פני נושים אחרים אשר שעבודם אינו אלא ערובה להשבת חוב, באופן שתעניק תוכן מהותי להערת אזהרה ולבטוחות המנויות בחוק המכר במקרה של הקפאת נכסי חברה קבלנית.
בנצי יבלינוביץ, עו"ד
